原始屋況記錄的法律責任：買賣房屋必知的權益與義務

在房地產交易中，瞭解原始屋況記錄的法律責任至關重要。一份詳實的屋況記錄不僅能保障買賣雙方的權益，更是避免日後產生糾紛的重要依據。法律明確規範了房地產交易中，關於房屋現況的告知義務，賣方有責任誠實揭露房屋的真實狀況，而買方也有權利瞭解房屋的實際情形。

原始屋況記錄涵蓋了房屋的各種狀況，從結構、水電管線到屋內設施等，都應詳實記錄。透過拍照、錄影等方式，可以更完整地保存房屋的原始狀態。若賣方刻意隱瞞房屋的瑕疵，或是提供的屋況資訊不實，將可能面臨法律責任。身為買方，務必仔細檢查房屋現況，並將所有觀察到的問題記錄下來。

建議您在簽訂買賣契約前，委託專業的房屋檢驗機構進行詳細的房屋檢查。一份專業的房屋檢查報告，能幫助您更全面地瞭解房屋的狀況，並作為原始屋況記錄的重要補充。同時，買賣雙方應在契約中明確載明房屋的現況，以及相關的責任歸屬，以確保自身的權益。切記，誠實告知、詳細記錄，是保障房地產交易安全的重要基石。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
1. 賣方務必誠實填寫房屋現況說明書： 詳細揭露房屋的真實狀況，包括結構、水電、漏水、壁癌、是否為凶宅等 [i]。切記，隱瞞瑕疵可能導致買方解約、減少價金、甚至面臨損害賠償或刑事責任 [i]。
2. 買方善用專業驗屋服務： 簽約前委託專業驗屋公司進行房屋檢查，以全面了解房屋狀況 [i]。驗屋報告可作為屋況記錄的重要補充，並在議價時提供有力依據 [2, i]。選擇驗屋公司時，確認其具備相關技術證照及使用專業儀器。
3. 契約中明確載明屋況與責任歸屬： 在買賣契約中清楚載明房屋現況，並明確約定相關責任歸屬，例如修繕義務及費用負擔 [i]。避免使用模糊不清的「現況交屋」條款，並確認賣方對隱蔽性瑕疵仍負有告知義務 [i]。

希望這些建議能幫助讀者更了解原始屋況記錄的法律責任，並在實際情境中保護自身權益。

原始屋況記錄：賣方誠實揭露的法律責任

在房地產交易中，賣方誠實揭露房屋的真實狀況是一項至關重要的法律責任與義務 . 這不僅是建立買賣雙方信任關係的基礎，更是避免日後產生法律糾紛的關鍵 . 根據《民法》等相關法律規定，賣方有義務告知買方房屋的所有瑕疵，包括可能影響房屋價值、居住品質或安全性的問題 . 這些瑕疵可能包括但不限於漏水、壁癌、結構問題、以及其他可能影響房屋使用的狀況 .

賣方應揭露的資訊範圍

賣方應主動告知的資訊範圍非常廣泛，以下列出一些常見的項目：

• 房屋結構安全：例如，房屋是否為海砂屋、輻射屋，或是否存在結構上的安全隱患 .
• 漏水：屋頂、牆壁、地板等處是否有漏水情況，以及過去是否曾進行修繕 .
• 壁癌：牆面是否有壁癌，以及壁癌的嚴重程度和範圍 .
• 水電管線：水電管線是否老舊、是否需要更換，以及過去是否曾發生問題.
• 房屋歷史：房屋是否曾發生過火災、兇殺等事件（即是否為凶宅）.
• 其他：其他可能影響房屋價值或居住品質的狀況，例如：產權糾紛、土地使用限制等 .

揭露方式：房屋現況說明書

為了確保賣方履行誠實告知的義務，並保障買方的權益，通常會要求賣方填寫一份詳細的房屋現況說明書 . 這份說明書應詳盡列出房屋的各項狀況，包括上述提到的各個方面 . 賣方應據實填寫，不得隱瞞或虛報 . 房屋現況說明書是不動產買賣契約中非常重要的附件，具有法律效力 .

隱瞞不實的法律後果

若賣方故意隱瞞房屋的瑕疵，或在房屋現況說明書中提供不實資訊，將可能面臨嚴重的法律後果 . 根據《民法》等相關法律規定，買方可以向賣方主張以下權利：

• 解除契約：買方可以要求解除房屋買賣契約，並要求賣方返還已支付的價金 .
• 減少價金：買方可以要求減少房屋的買賣價金，以彌補因房屋瑕疵所造成的損失 .
• 損害賠償：若因賣方隱瞞瑕疵而造成買方其他損失（例如：裝修費用、搬遷費用等），買方可以要求賣方賠償 .
• 刑事責任: 賣方若蓄意告知不實訊息，則難逃刑事詐欺罪的追訴 .

「現況交屋」的限制

有些房屋買賣契約中會註明「現況交屋」 . 這並不代表賣方可以免除一切瑕疵擔保責任 . 即使簽訂了現況交屋的條款，賣方仍需對隱蔽性瑕疵負責 . 隱蔽性瑕疵是指買方在一般情況下難以發現的瑕疵，例如：牆壁內部的漏水、結構上的問題等 . 賣方對於這些隱蔽性瑕疵，仍有誠實告知的義務 . 只有在買方已知房屋存在某些瑕疵，並且願意接受這些瑕疵的情況下，賣方纔能免除對這些已知瑕疵的擔保責任 . 此外，若賣方刻意隱瞞房屋瑕疵，買方仍可依法主張解約、減價或請求賠償 .

如何確保賣方誠實揭露？

為了確保賣方誠實揭露房屋的真實狀況，買方可以採取以下措施：

• 仔細審閱房屋現況說明書：詳細閱讀房屋現況說明書的各個項目，並與賣方確認 .
• 進行房屋檢查（Home Inspection）：委託專業的驗屋公司進行房屋檢查，以瞭解房屋的真實狀況 .
• 詢問鄰居或社區管理員：向鄰居或社區管理員詢問房屋過去的狀況，是否有任何問題 .
• 調閱相關資料：向相關單位（例如：地方政府、建管單位）調閱房屋的相關資料，以瞭解房屋的歷史和現況.
• 在買賣契約中加入明確的條款：在買賣契約中加入明確的條款，要求賣方保證房屋的狀況，並約定若有隱瞞不實的法律後果 .

總之，賣方誠實揭露房屋的真實狀況是房地產交易中不可或缺的一環 . 透過誠實告知，賣方可以建立與買方之間的信任關係，避免日後的法律糾紛，並確保交易的公平與順利 .

買方權益：如何運用原始屋況記錄保護自身權益？

身為買方，在房地產交易中，完善的原始屋況記錄是保護自身權益的重要工具。透過仔細的記錄和查驗，您可以更全面地瞭解房屋的真實狀況，降低交易風險，並在未來發生爭議時提供有力的證據。

一、事前預防：購屋前的詳細查驗與記錄

• 審閱不動產說明書：在簽訂斡旋書或買賣契約前，務必詳細審閱不動產說明書。不動產說明書是房仲必須提供的文件，其中包含房屋的產權資訊、使用現況、周邊環境等重要資訊。確認房屋現況說明書中，賣方是否誠實揭露房屋的瑕疵情形，例如：漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋等。
• 實地 осмотр與詳細記錄：不要只依賴不動產說明書，務必親自 осмотр房屋，並仔細檢查房屋的每個角落。 осмотр時，可使用手機拍照、錄影，或製作 осмотр清單，記錄房屋的現況，包括：
  • 結構：牆面、地板、天花板是否有裂縫、傾斜、或不平整。
  • 水電：水管是否有漏水、水壓是否正常、電線是否老舊、插座是否能正常使用.
  • 建材：建材是否良好、是否有剝落、腐蝕等情況。
  • 其他：門窗是否緊密、油漆是否完整、是否有壁癌、白蟻等.
• 委託專業驗屋公司：若您不具備房屋 осмотр的專業知識，可考慮委託專業的驗屋公司進行房屋檢查（Home Inspection）。驗屋公司會提供詳細的驗屋報告，指出房屋可能存在的瑕疵，並評估修繕費用。
• 調閱相關資料：可向房仲或賣方索取房屋的相關資料，例如：房屋的設計圖、施工圖、水電管線圖等。這些資料有助於您更瞭解房屋的結構和管線配置。
• 瞭解周遭環境：除了房屋本身的狀況，也應 осмотр房屋周遭的環境，例如：交通、生活機能、是否有嫌惡設施等。

二、事中保護：簽約時的注意事項

• 確認合約內容：簽訂買賣契約時，務必仔細審閱合約的每一條款，確認合約內容與賣方的承諾一致. 注意合約中是否有關於房屋瑕疵擔保的條款，以及賣方的修繕責任範圍.
• 明確記載現況：在買賣契約中，應明確記載房屋的現況，包括房屋的優點和缺點。若賣方承諾修繕某些瑕疵，應將修繕的項目、時間和費用在合約中詳細載明。
• 保留議價空間：若房屋存在某些瑕疵，可作為與賣方議價的籌碼。

三、事後保障：交屋後的權益維護

• 立即 осмотр與通知：交屋時，應再次仔細 осмотр房屋，確認房屋的現況與買賣契約的記載一致。若發現房屋存在瑕疵，應立即通知賣方和房仲。
• 蒐集證據：將發現的瑕疵拍照、錄影記錄下來，並保留相關的 осмотр報告、修繕估價單等文件，作為日後爭議的證據.
• 行使權利：若賣方不願修繕或賠償，可依據民法的相關規定，向賣方主張瑕疵擔保責任，要求減少價金、解除契約或損害賠償. 主張瑕疵擔保請求權有時效限制，必須在發現瑕疵後六個月內通知賣方，並在交屋後五年內行使.
• 尋求法律途徑：若與賣方協商不成，可尋求法律途徑解決，例如：向消保官申訴、申請調解、提起訴訟等.

總之，買方在房地產交易中，應主動積極地瞭解房屋的真實狀況，並善用原始屋況記錄來保護自身權益。透過詳細的 осмотр、記錄和審慎的簽約，您可以降低購屋風險，並在未來發生爭議時，有更多的保障。

原始屋況記錄的法律責任. Photos provided by unsplash

經紀人的責任：原始屋況記錄的法律風險

房地產經紀人的法律義務

在房地產交易中，房地產經紀人扮演著重要的橋樑角色，不僅要協助買賣雙方完成交易，更肩負著法律上的責任與義務 。經紀人必須以專業、誠實、信用的態度，提供準確的房屋資訊，並協助客戶瞭解相關的法律風險 。

經紀人對原始屋況記錄的責任

經紀人有責任查證並揭露房屋的重要資訊，包括但不限於：

• 房屋的物理狀況（例如：漏水、壁癌、結構安全）
• 房屋的產權狀況（例如：是否有抵押、查封）
• 房屋的使用限制（例如：是否為海砂屋、輻射屋、凶宅）
• 其他可能影響房屋價值的重要資訊

經紀人應盡力向賣方詢問房屋的現況，並將賣方提供的資訊如實告知買方 。同時，經紀人也有義務主動調查房屋的狀況，例如：調閱相關資料、實地 осмотр房屋等 。

經紀人未盡責的法律風險

如果經紀人未盡到查證與揭露的義務，可能會面臨以下法律風險：

• 民事責任：買方可以向經紀人請求損害賠償，例如：修繕費用、房屋價值減損等
• 行政責任：經紀人可能會受到主管機關的處罰，例如：停業、罰鍰等
• 刑事責任：如果經紀人故意隱瞞房屋的重大瑕疵，可能會構成詐欺罪

如何降低經紀人的法律風險

為了降低法律風險，經紀人應採取以下措施：

• 製作詳細的房屋現況說明書：詳細記錄房屋的各項狀況，並請賣方確認
• 鼓勵買方進行房屋檢查：建議買方委託專業的房屋檢查公司進行檢查，並將檢查結果納入考量 。您可以參考台灣消費者保護協會提供的消費者保護資訊
• 誠實告知：將所知悉的房屋資訊如實告知買方，避免隱瞞或誤導
• 投保相關保險：例如：不動產經紀人專業責任險，以保障自身的權益

此外，經紀人也應不斷學習最新的房地產法律知識，並隨時注意相關的判例與趨勢，以提升自身的專業能力 。

案例分享

曾有案例，買方購買房屋後發現房屋有嚴重的漏水問題，但經紀人未事先告知。法院判決經紀人應賠償買方的修繕費用 。這個案例提醒我們，經紀人應盡到查證與揭露的義務，否則將面臨法律責任 。

屋況瑕疵爭議：原始屋況記錄的法律責任與案例分析

在房地產交易中，即使買賣雙方簽訂了合約，有時交屋後仍可能出現屋況與預期不符的情況，進而引發屋況瑕疵爭議. 此時，原始屋況記錄就成為釐清責任歸屬的重要依據。以下將探討屋況瑕疵的類型、法律責任，並透過案例分析，讓讀者更瞭解如何運用原始屋況記錄來保障自身權益。

常見的屋況瑕疵類型

屋況瑕疵的種類繁多，大致可分為以下幾類：

隱瞞重要資訊：賣方或房仲未告知房屋的重要資訊，如漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋、凶宅等。
房屋漏水問題：房屋出現滲水、漏水等情形，影響居住品質。
施工、建材瑕疵：房屋的施工品質或使用的建材與合約不符，例如牆壁有裂縫、鋼筋外露等。
坪數不足：房屋的實際坪數與權狀記載不符.
產權、使用權爭議：房屋的產權不清或存在使用權上的糾紛，例如頂樓加蓋、陽台外推等.
與合約約定的品質不符：房屋的品質或設備與買賣契約的約定不符.

原始屋況記錄的重要性

原始屋況記錄是指在房屋交易初期，由買賣雙方或經紀人共同記錄的房屋現況資料，通常會包含房屋現況說明書、照片、影片等. 原始屋況記錄的主要功能在於：

證據保存：記錄房屋在交易時的實際狀況，作為日後發生爭議時的證據.
釐清責任：協助判斷瑕疵是在交屋前已存在，或是在交屋後才發生，以釐清賣方或買方的責任.
避免爭議：透過詳細的記錄，減少因認知差異而產生的爭議.
資訊揭露：提供買方更全面的房屋資訊，使其在充分了解屋況後做出決定.

法律責任與救濟途徑

當發生屋況瑕疵爭議時，買方可以依據《民法》的相關規定，主張自身的權益。

瑕疵擔保責任：依據《民法》第354條，賣方應擔保其物於危險移轉於買方時無滅失或減少其價值之瑕疵。若房屋存在瑕疵，買方可依《民法》第359條，請求解除契約或減少價金。
解除契約：如果房屋的瑕疵已達到使房屋「無法達成交付目的」，例如建物結構不穩或居住安全有重大疑慮，則買方可主張解除買賣契約，退還房款。
減少價金：若瑕疵並未影響主要使用功能，但導致房屋價值下降，則可請求減少已支付的價金。
損害賠償：如果買方因房屋瑕疵而受到損害，例如修繕費用、另行租屋的費用等，可以向賣方請求損害賠償。
主張時效：買方應在交屋後五年內發現瑕疵，並在發現後六個月內通知賣方. 但若賣方故意隱瞞瑕疵，則買方不受六個月的限制.

案例分析

以下列舉幾個常見的屋況瑕疵爭議案例，並說明如何運用原始屋況記錄來解決爭議：

案例一：漏水

爭議：買方交屋後發現房屋多處漏水，但賣方主張交屋前並無漏水情形，不願負責。
原始屋況記錄：如果在房屋現況說明書中，賣方已誠實註記曾有漏水情形，則買方在購買前已知悉此瑕疵，可能無法再向賣方請求修繕或賠償。但如果賣方在現況說明書中勾選「無漏水」，但買方能提出交屋前的照片或影片，證明當時已存在漏水痕跡，則可向賣方主張瑕疵擔保責任。
案例二：海砂屋

爭議：買方入住後，發現房屋為海砂屋，影響居住安全及房屋價值。
原始屋況記錄：如果賣方或房仲在交易前已告知房屋可能為海砂屋，則買方需自行承擔風險。但如果賣方或房仲故意隱瞞，且買方能提出相關證據（例如房屋檢測報告），證明房屋在交屋前即為海砂屋，則可向賣方或房仲主張相關責任。
案例三：凶宅

爭議：買方入住後，才知房屋曾發生非自然死亡事件，認為影響居住品質及房屋價值。
原始屋況記錄：如果賣方或房仲在交易前已告知房屋為凶宅，則買方需自行承擔風險。但如果賣方或房仲故意隱瞞，且買方能提出相關證據（例如警局記錄、鄰居證詞），證明房屋在交屋前即為凶宅，則可向賣方或房仲主張相關責任.

結論

在房地產交易中，原始屋況記錄是保障買賣雙方權益的重要工具。賣方應誠實揭露房屋的真實狀況，買方則應仔細檢查房屋，並將屋況詳細記錄. 透過完善的原始屋況記錄，可以有效預防和解決屋況瑕疵爭議，確保交易的公平與安全.

原始屋況記錄的法律責任結論

總而言之，在房地產交易中，原始屋況記錄的法律責任不容忽視。它不僅是買賣雙方權益的保障，也是房地產經紀人應盡的專業義務。一份詳盡且誠實的屋況記錄，能有效預防日後可能發生的糾紛，確保交易的公平與透明。

對於賣方而言，誠實揭露房屋的真實狀況是法律上的義務，更是建立良好商譽的基石。對於買方而言，仔細審閱屋況記錄、實地 осмотр房屋、並尋求專業驗屋服務，是保障自身權益的重要步驟。而對於房地產經紀人而言，提供正確且完整的房屋資訊，協助買賣雙方瞭解相關法律風險，是專業與責任的展現。

房地產交易涉及金額龐大，風險也相對較高。透過對原始屋況記錄的法律責任有更深入的理解，並在交易過程中謹慎行事，才能確保自身的權益，避免不必要的損失。無論您是買方、賣方，還是房地產從業人員，都應重視原始屋況記錄的重要性，共同維護一個更健康、更安全的房地產交易環境。

原始屋況記錄的法律責任 常見問題快速FAQ

Q1: 賣方在房屋交易中，對於房屋的瑕疵有什麼法律責任？

根據《民法》等相關法律規定，賣方有義務誠實告知買方房屋的真實狀況，包括房屋的結構、水電管線、屋內設施等。若賣方故意隱瞞房屋的瑕疵，例如漏水、壁癌、海砂屋等，或在房屋現況說明書中提供不實資訊，買方可以向賣方主張解除契約、減少價金或損害賠償等權利。即使買賣契約中註明「現況交屋」，賣方仍需對隱蔽性瑕疵負責。

Q2: 買方在購屋前可以做哪些事情來保護自己的權益，避免日後產生屋況爭議？

買方在購屋前應仔細審閱不動產說明書，並親自 осмотр房屋的每個角落，可使用拍照、錄影或製作 осмотр清單來記錄房屋現況。若不具備房屋 осмотр的專業知識，可委託專業的驗屋公司進行房屋檢查（Home Inspection）。同時，買方應向房仲或賣方索取房屋的相關資料，例如設計圖、施工圖、水電管線圖等，並瞭解周遭環境。在簽訂買賣契約時，應確認合約內容與賣方的承諾一致，並在合約中明確記載房屋的現況.

Q3: 房地產經紀人在房屋交易中，對於原始屋況記錄有什麼責任？如果經紀人未盡責，會有什麼法律風險？

房地產經紀人有責任查證並揭露房屋的重要資訊，包括房屋的物理狀況、產權狀況、使用限制等。經紀人應盡力向賣方詢問房屋的現況，並將賣方提供的資訊如實告知買方。同時，經紀人也有義務主動調查房屋的狀況，例如調閱相關資料、實地 осмотр房屋等。如果經紀人未盡到查證與揭露的義務，可能會面臨民事責任（損害賠償）、行政責任（處罰）或刑事責任（詐欺罪）.